Fiche 6 : L'Hypothèque (Immobilier)
Sûreté réelle immobilière : constitution, effets et hypothèques légales
L'Hypothèque
L'hypothèque est la sûreté immobilière par excellence. Elle permet de garantir une dette sur un immeuble.
1. Constitution de l'hypothèque
Formalités
Acte notarié obligatoire
Ad validitatem
L'hypothèque doit être établie par acte authentique devant notaire à peine de nullité.
Inscription à la publicité foncière
Ad opposabilitatem
L'inscription au Service de Publicité Foncière (SPF) est obligatoire pour l'opposabilité aux tiers.
Date de rang
Règle importante
L'hypothèque prend rang à la date de l'inscription au SPF, pas à la date de l'acte notarié.
Conséquence : Plusieurs créanciers peuvent s'inscrire sur le même immeuble. Le premier inscrit a priorité.
Nouveautés 2021
Depuis la réforme de 2021 :
Dette future
L'hypothèque peut garantir une dette future (dont le montant n'est pas encore déterminé)
Immeuble futur
L'hypothèque peut porter sur un immeuble à construire ou à acquérir
2. Effets de l'hypothèque
Droit de préférence
Être payé avant les autres
Le créancier hypothécaire est payé avant les créanciers chirographaires sur le prix de vente de l'immeuble.
Ordre de paiement :
- Créanciers privilégiés (salariés, frais de justice)
- Créanciers hypothécaires (selon leur rang d'inscription)
- Créanciers chirographaires (au marc le franc)
Droit de suite
Saisir même après revente
Le créancier peut saisir l'immeuble même s'il a été vendu à un tiers.
Le créancier hypothécaire "suit" l'immeuble, quelle que soit la main qui le détient.
Protection du tiers acquéreur
Lorsqu'une personne achète un immeuble hypothéqué, elle a deux options :
Subir la saisie
Laisser le créancier procéder à la saisie immobilière et vendre l'immeuble
Purger l'hypothèque
Payer le prix de vente aux créanciers inscrits pour effacer l'hypothèque
La purge d'hypothèque
Le tiers acquéreur peut payer aux créanciers inscrits le montant nécessaire pour éteindre leur créance. L'hypothèque est alors "purgeée" et l'immeuble est libéré.
3. Hypothèques Légales
Principe
Les hypothèques légales remplacent les anciens privilèges immobiliers spéciaux.
Elles résultent de la loi et non de la volonté des parties.
Exemples d'hypothèques légales
| Créancier | Fondement | Objet |
|---|---|---|
| 🏛️ Trésor public | Art. 2395 C.civ | Impôts et taxes |
| 🏠 Vendeur d'immeuble | Art. 2374 C.civ | Prix de vente de l'immeuble |
| 💰 Prêteur de deniers | Art. 2413 C.civ | Sommes prêtées pour l'acquisition, construction ou réparation de l'immeuble |
Spécificité
Ces hypothèques légales bénéficient parfois d'un rang privilégié par rapport aux hypothèques conventionnelles.
Schéma de l'hypothèque
CONSTITUTION EFFETS
│ │
┌───────┴───────┐ ┌─────────┴─────────┐
│ │ │ │
Acte NOTARIÉ Inscription SPF Droit de Droit de
(rang) PRÉFÉRENCE SUITE
│ │
Payé avant les Saisir même après
chirographaires revente à un tiersPoints clés à retenir
- L'hypothèque nécessite un acte notarié (ad validitatem)
- L'inscription au SPF est obligatoire pour l'opposabilité (ad opposabilitatem)
- Le rang se détermine à la date de l'inscription
- L'hypothèque peut garantir une dette future et porter sur un immeuble futur
- Le créancier hypothécaire a un droit de préférence et de suite
- Le tiers acquéreur peut subir la saisie ou purger l'hypothèque
- Les hypothèques légales remplacent les anciens privilèges immobiliers spéciaux